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2012年下半年房地产市场发展分析

2012年下半年房地产市场发展分析

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随着房价调控政策、房产税、限购令、新国八条等相关政策的出台,2012年的楼市注定是不平静的一年,宏观调控一轮接着一轮,受政策调控影响,今年的房地产市场也确实受到了不小的冲击。2011年底至2012年初,房地产市场经历了冰冻时期,消费者驻足观望,库存量持续增加,很多项目无人问津,市场一度冷清。随之,政府开始助力刚需,通过首套房贷利率的调整,开发商的变相降价促销活动,三月份楼市逐渐回暖,成交量有所上涨,楼市出现了短暂的小阳春,然而好景不长,四月份的成交量较三月份有所下降。针对目前的市场状况与调控政策,对下半年的房地产市场价格走势和发展进行简要分析。
 
1、2012年下半年房价走势分析
 
我个人认为下半年的房格整体不会有上涨态势,同时是购房者购房的最好时机,原因有三点:
 
一是在2011年底的中央经济会议上涉及房地产业的政策方针有进一步推进房产税改革试点;抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。由此可以看出,政府加强保障房的建设势必会冲击普通住宅的市场需求。而且中央首次提出“促进房价合理回归”这一带有压低房价的调控策略,而今年上半年的房价处于平稳状态,没有明显的下降趋势,因此并未达到政府的调控目标,未来一段时间政府从严的调控政策不会松动。
 
二是民众的收入增长水平与国家经济增长水平不相适应,从房价与家庭年收入比来看,中小城市比例不合理,普通家庭的购买力相对较弱,只能对目前的高房价望洋兴叹。
 
三是上半年的市场销售主要是以小面积的刚需为主导,投资客群还在持币观望。开发商为了缓解资金压力,减少库存量,势必通过活动促销等手段变相降价,来换取成交量。
 
2、开发企业的投资发展方向分析
 
受限购令政策的影响,住宅市场经历了2011年的萧条之后,开发商为了躲避限购政策,将目标纷纷转向了商业地产和旅游地产,考虑到大部分商业地产和旅游地产游离于调控之外,是当前受限的投资人群的首选对象,而且中国富裕阶层强大的购买输出能力对商业地产和旅游地产构成了有力的市场支撑。随着经济的发展,城市人口的增加,现有商圈已经很难满足人们的正常需求,城市附属商业圈势必要加强建设。
 
3、注重开发品质
 
整体市场不乐观,购房者越来越趋于理性,因此产品品质很重要,越是在市场不好的情况下,开发企业更要根据消费者的需求建造适合市场需要的房子,购房者也会更加理性的选择自己所需要的房子,因此开发商为了迎合市场,提高竞争力势必会注重项目的开发品质。

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